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不動(dòng)產(chǎn)投資一直是險(xiǎn)資的重要投資方向，其中物流地產(chǎn)更是逐漸成為了大型險(xiǎn)企的“心頭好”。

在近日由中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)主辦的保險(xiǎn)資金物流地產(chǎn)投資策略工作交流會(huì)上，業(yè)內(nèi)人士表示，物流地產(chǎn)回報(bào)率高、行業(yè)前景廣闊、與險(xiǎn)資特性匹配，保險(xiǎn)資金另類投資正逐步從關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和城市綜合體轉(zhuǎn)到重視物流地產(chǎn)和物流企業(yè)。

“物流地產(chǎn)依然是我們資產(chǎn)配置的重要方向，隨著中國(guó)電商的發(fā)展，商業(yè)經(jīng)濟(jì)下沉到三、四線城市甚至鄉(xiāng)村，我們看好物流行業(yè)的前景。而且，除了自持物流地產(chǎn)之外，物流公司我們也投了不少。”一名大型保險(xiǎn)公司高管對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

物流地產(chǎn)的機(jī)遇

物流業(yè)是重要的服務(wù)業(yè)，融合了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等。目前我國(guó)已成為具有全球影響力的物流大國(guó)和最大的物流市場(chǎng)之一，物流行業(yè)也越來越受到資本方的關(guān)注。

發(fā)改委、交通運(yùn)輸部研究制定的《國(guó)家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》中提到，到2020年要形成30個(gè)國(guó)家級(jí)的物流樞紐，2025年要形成150個(gè)國(guó)家級(jí)物流樞紐。

在這一政策紅利下，物流行業(yè)投融資交易活躍。上述交流會(huì)上傳遞出的數(shù)據(jù)顯示，2014-2018年，物流行業(yè)的融資金額達(dá)到近1000億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從物流行業(yè)的行業(yè)特性、收益率及政策扶持方向來看，都是非常適合保險(xiǎn)資金投資的標(biāo)的。

保險(xiǎn)資金具有可投資規(guī)模大、久期長(zhǎng)、投資方式靈活的特點(diǎn)，而物流地產(chǎn)的特點(diǎn)是年化回報(bào)率明顯高于其他物業(yè)資產(chǎn)，但布局的時(shí)間更長(zhǎng)。

“物流地產(chǎn)項(xiàng)目的投資流程較長(zhǎng)，尤其是一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，包含拿地、運(yùn)營(yíng)、開發(fā)等時(shí)間，一般項(xiàng)目投資期限在4-5年，如果考慮到網(wǎng)絡(luò)布局，則需要更長(zhǎng)的時(shí)間。”參加上述交流會(huì)的業(yè)內(nèi)人士表示。長(zhǎng)布局對(duì)于負(fù)債端長(zhǎng)久期的保險(xiǎn)資金來說，適配度不言而喻。

而從收益率來說，物流地產(chǎn)又顯著高于其他傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)。招商證券7月發(fā)布的研報(bào)顯示，整個(gè)一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在 7%以上，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在 2%-5%的投資回報(bào)率。此外，分城市來看，盡管部分二線及環(huán)一線的衛(wèi)星城市物流地產(chǎn)的絕對(duì)租金水平低于一線城市，但考慮到其土地成本也相對(duì)較低，從收益率角度來看，供需格局較好的二線及環(huán)一線的衛(wèi)星城市物流地產(chǎn)的回報(bào)率也較高。

另外，上述業(yè)內(nèi)人士表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者偏好政策指向的“補(bǔ)短板”領(lǐng)域和重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目選擇上主要投向符合政策導(dǎo)向、滿足會(huì)計(jì)收益、回報(bào)具有較強(qiáng)確定性的項(xiàng)目及國(guó)家政府?dāng)M進(jìn)行扶持的新型基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目。物流行業(yè)受到國(guó)家政策大力扶持，優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)資源稀缺，隨著中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需以及電子商務(wù)的發(fā)展，物流地產(chǎn)已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)資本、市場(chǎng)機(jī)構(gòu)等布局未來商業(yè)版圖的重要資源載體。

險(xiǎn)企悄然布局物流行業(yè)

“保險(xiǎn)資金另類投資逐步從關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和城市綜合體到重視物流地產(chǎn)和物流企業(yè)，目前部分大型險(xiǎn)企已經(jīng)參與對(duì)順豐、發(fā)網(wǎng)的投資。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

事實(shí)上，隨著近幾年物流地產(chǎn)走上前臺(tái)，險(xiǎn)企已悄然在物流行業(yè)內(nèi)紛紛布局。

早在2013年，中國(guó)人壽在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布與阿里巴巴簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，利用保險(xiǎn)資金支持阿里倉(cāng)儲(chǔ)和物流建設(shè)。2017年，菜鳥網(wǎng)絡(luò)宣布與中國(guó)人壽共同設(shè)立物流倉(cāng)儲(chǔ)基金，規(guī)模為85億元人民幣。2018年2月，國(guó)壽投資宣布，與物流業(yè)巨頭普洛斯聯(lián)合發(fā)起設(shè)立了約100億元的收益增值型基金，投資于境內(nèi)一、二線核心城市增值型物流資產(chǎn)，這也是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)物流行業(yè)最大的收益增值型基金。

中國(guó)平安在物流地產(chǎn)上更是動(dòng)作頻頻，中國(guó)平安高管多次表達(dá)了對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)的看好。

據(jù)平安內(nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，目前平安投資的物流地產(chǎn)約有300萬-400萬平方米。同樣，中國(guó)平安也選擇與普洛斯?fàn)渴?，平安旗下平安不?dòng)產(chǎn)已于去年和普洛斯建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。除了物流地產(chǎn)外，平安在申通、順豐等物流企業(yè)的股權(quán)投資上也有涉獵。

而在境外物流地產(chǎn)投資方面，2015年中國(guó)平安就與美國(guó)Blumberg Invest-mentPartners成立地產(chǎn)合資平臺(tái)，投資于美國(guó)的長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)，初始投資組合就包含多個(gè)核心市場(chǎng)的全新物流資產(chǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值超過6億美元。

另外，2018年底泰康人壽在萬科的物流地產(chǎn)投資基金合伙人變更后進(jìn)入并成為該基金最大持有人；中國(guó)保險(xiǎn)投資基金也于2016年與招商局資本投資有限責(zé)任公司共同發(fā)起設(shè)立規(guī)模為50.08億元的倉(cāng)儲(chǔ)物流基金?？梢灶A(yù)見，險(xiǎn)企在物流地產(chǎn)行業(yè)的大手筆投資將繼續(xù)上演。